按揭收樓程序中的衡平法酌情權：法庭對交出空置管有權期限的考量
- Charmaine YIM 嚴穎欣
- 2 日前
- 讀畢需時 4 分鐘
在根據香港《高等法院規則》第88號命令（Order 88）進行的按揭收樓程序中，承按人（銀行）收回物業的法律原則已相當明確。當借款人違約時，銀行通常有權獲得收樓令以變現其抵押品。然而，在保障承按人嚴格法律權利的同時，香港法庭亦同樣重視實際操作上的公平性，尤其是在規定被告交出空置管有權（vacant possession，俗稱「交吉」）的期限方面。
在最近的高等法院案件 The Hongkong and Shanghai Banking Corporation Limited v. Cham Wai Sing & Anor [2026] HKCFI 2937 中，本律所代表其中一名被告按揭人出庭。該案清楚說明了法庭如何在銀行的追討權與對借款人的衡平法寬限之間取得平衡。
一、標準立場與法庭的酌情權
在常規的按揭訴訟簡易判決申請中，原告銀行通常會尋求法庭下令被告在28天內交出空置管有權。根據 Fubon Bank (Hong Kong) Limited v. Ng Wai Kong [2021] HKCFI 1558 等案例的既定原則，在債務無爭議的情況下，除非按揭人有合理前景能在短期內全數清還按揭貸款，否則法庭並無司法管轄權無限期拒絕頒下收樓令。
儘管如此，交出空置管有權的具體時間表仍屬於法庭的酌情權範圍。法庭會審視按揭人的具體情況，以決定一個公平且切實可行的遷出期限。
二、影響法庭行使寬限的因素
在本律所處理的上述近期案件中，法庭最終判原告銀行勝訴並頒下簡易判決。然而，在考慮交出空置管有權的期限時，法官行使了其酌情權，批准給予被告3個月的寬限期，而非銀行所要求的標準28天。
法庭在作出此項寬限時，仔細考量了我們提出的多項衡平法及實際因素，包括：
1. 個人情況： 被告年事已高，且涉案物業多年來一直是他們的婚姻居所。
2. 過渡需求： 被告確實需要一段合理的時間來尋找並確保獲得替代居所。
3. 解決債務的積極努力： 被告證明他們正採取積極、真誠的步驟，試圖在公開市場上出售該物業。
三、挽救與解決的契機
獲得3個月的寬限期，其意義不僅僅在於時間的延長，更為借款人提供了一個挽救財務狀況的寶貴契機。
從衡平法的角度來看，給予按揭人充足時間以私人協議方式出售物業，往往符合所有相關方的利益。相比起銀行強制作為「銀主盤」出售或公開拍賣，在公開市場進行私人買賣通常更有可能實現物業的真正市場價值。透過將售價最大化，借款人能處於更有利的位置去全數清還按揭債務，這既實現了銀行收回貸款的首要目標，亦能為借款人保留剩餘的資產淨值。此外，這個切實可行的時間表讓家庭得以有尊嚴地過渡，減輕了突如其來的逼遷所帶來的社會及個人困擾。
结论
HSBC v Cham Wai Sing & Anor 一案的裁決是一項有力的提醒：香港法庭在處理債務追討時，會秉持公平的原則。雖然法律堅定維護貸款人的合約權利，但當按揭人展現出解決問題的真誠意願，並面臨真正的過渡困難時，法庭願意行使酌情權給予實際的寬限。
對於面臨收樓壓力的借款人而言，及早尋求法律意見至關重要。透過向法庭提出透明且切實可行的還款或物業出售計劃，借款人有望爭取到所需的時間，以一種有尊嚴且符合經濟效益的方式解決債務危機。
免責聲明：本文內容僅供一般資訊及參考之用，並不構成亦不應被視為任何法律意見。每宗案件的具體情況皆有所不同，如閣下正面臨按揭糾紛、債務追討或收樓程序等相關法律問題，請務必尋求專業的獨立法律意見，或與我們的法律團隊聯絡作進一步諮詢。
文章作者
嚴穎欣律師 (Charmaine YIM)
Charmaine Yim Lawyers 嚴穎欣律師事務所
創辦人及主任律師
嚴穎欣律師在香港擁有超過15年的執業經驗。她是一位經驗豐富的律師，專長於商業訴訟、融資及併購，清盤及破產重組等範疇。嚴律師以「客戶至上」及務實的理念見稱，善於將精準的法律技術與切實可行的解決方案相結合。在私人執業之外，她亦積極擔任行業協會的法律顧問。
靳皓南大律师 (Owen KUN)
Liberty Chambers
靳皓南大律師於2020年在香港獲得大律師資格，在民事及刑事領域均擁有豐富的執業經驗。在民事方面，他經常處理涉及商業按揭、大型貸款、土地糾紛及信託等複雜商業案件。同時處理各類刑事辯護及監管紀律程序。執業之餘，他亦擔任香港城市大學專業進修學院（SCOPE）的兼職講師，為入境事務處提供法律培訓，並在社區擔任多項名譽法律顧問職務。
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