抵押房产收回程序中的司法裁量权限：香港法院对房屋腾空期限的考量

Charmaine YIM 嚴穎欣
2天前
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在根据香港《高等法院规则》第88号命令（Order 88）进行的抵押房产收回程序中，抵押权人（银行）收回房产的法律原则已相当明确。当债务人/借贷人违约时，银行通常有权获得收回房产的命令（房产收回判令），以变现其担保物。然而，在保障银行严格法律权利的同时，香港法院也同样重视实际操作上的公平性，尤其是在规定被告腾空交付房屋（vacant possession）的期限方面。

在本律所近期处理的一宗香港高等法院案件 The Hongkong and Shanghai Banking Corporation Limited (汇丰银行) v. Cham Wai Sing (湛伟成) & Anor [2026] HKCFI 2937 中，本所律师团队代表其中一名被告抵押人出庭。该案清晰地展示了法院如何在银行的追讨权与对债务人/借贷人的衡平法宽限之间取得平衡。

一、 标准立场与法院的自由裁量权

在常规的抵押诉讼简易胜诉裁判申请中，原告银行通常会要求法院下令被告在28天内腾空交付房屋。根据香港既定案例（如 Fubon Bank (Hong Kong) Limited （富邦银行）v. Ng Wai Kong（吴伟江）[2021] HKCFI 1558）的原则，在债务无争议的情况下，除非抵押人有合理前景能在短期内全额清偿抵押贷款，否则法院无权无限期拒绝颁发收楼胜诉判令。

尽管如此，腾空交付房屋的具体时间表仍属于法院的自由裁量权范围。法院会审视抵押人的具体情况，以决定一个公平且切实可行的腾空期限。

二、 影响法院从宽处理的因素

在上述近期案件中，法院最终判决原告银行胜诉并颁发了简易胜诉裁判。然而，在考虑腾空房屋的期限时，法官行使了其自由裁量权，批准给予被告3个月的宽限期，而非银行所要求的标准28天。

法院在作出此项宽限时，仔细考量了我们提出的多项衡平法及实际因素，包括：

1. 个人情况：被告年事已高，且涉案房产多年来一直是他们的家庭住所。

2. 过渡需求：被告确实需要一段合理的时间来寻找并落实替代住所。

3. 解决债务的积极努力：被告证明他们正采取积极、真诚的步骤，试图在公开市场上出售该房产。

三、 挽救与解决危机

获得3个月的宽限期，其意义不仅仅在于时间的延长，更为债务人/借贷人提供了一个挽救财务状况的宝贵契机。

从衡平法的角度来看，给予抵押人充足时间以私人协议方式出售房产，往往符合所有相关方的利益。相比起银行强制作为“银主盘（即银行强制处置抵押物拍卖）”司法查封拍卖处置或公开拍卖，在公开市场进行私人买卖通常更有可能实现房产的真正市场价值。通过将售价最大化，债务人/借贷人能处于更有利的位置去全额清偿抵押债务，这既实现了银行收回贷款的首要目标，也能为债务人/借贷人保留剩余的资产净值。此外，这个切实可行的时间表让家庭得以有尊严地过渡，减轻了突如其来的强制腾空所带来的社会及个人困扰。

结论

上述湛伟成案的裁决是一项有力的提醒：香港法院在处理债务追讨时，会秉持公平的原则。虽然法律坚定维护贷款人的合同权利，但当抵押人展现出解决问题的真诚意愿，并面临真正的过渡困难时，法院愿意行使自由裁量权给予实际的宽限。

对于面临房产被收回压力的债务人/借贷人而言，及早寻求法律意见至关重要。通过向法院提出透明且切实可行的还款或房产出售计划，债务人/借贷人有望争取到所需的时间，以一种有尊严且符合经济效益的方式解决债务危机。

免责声明： 本文内容仅供一般信息及参考之用，并不构成也不应被视为任何法律意见。每个案件的具体情况皆有所不同，如果你正面临抵押房产纠纷、债务追讨或房屋腾空等相关法律问题，请务必寻求专业的独立法律意见，或与我们的律师团队联系作进一步咨询。为了方便中国内地的读者，本文对部分中文语境下的香港法律术语转换成了中国内地法律语境下的常用术语表述，最终以英文版法律术语为准。

文章作者

严颖欣 (Charmaine YIM)

Charmaine Yim Lawyers 严颖欣律师事务所

创始人 · 主任律师

严颖欣律师在香港拥有超过15年的执业经验。她是一位经验丰富的律师，专长于商业诉讼、融资及并购，清盘及破产重组等范畴。严律师以“客户至上”及务实的理念见称，善于将精准的法律技术与切实可行的解决方案相结合。在私人执业之外，她亦积极担任行业协会的法律顾问。

靳皓南大律师 (Owen KUN)

Liberty Chambers

靳皓南大律师于2020年在香港获得大律师资格，在民事及刑事领域均拥有丰富的执业经验。在民事方面，他经常处理涉及商业抵押、大型贷款、土地纠纷及信托等复杂商业案件。同时处理各类刑事辩护及监管纪律程序。执业之余，他亦担任香港城市大学专业进修学院（SCOPE）的兼职讲师，为入境事务处提供法律培训，并在社区担任多项名誉法律顾问职务。

关于我们

严颖欣律师事务所（Charmaine Yim Lawyers）植根香港、辐射内地并链接全球，核心团队精通香港普通法系及内地法律实务。律所核心业务涵盖企业商事与资本市场、银行金融、数字资产合规、清盘重组、遗产规划与家事法律及跨境争议解决，尤其在复杂跨境商业纠纷、金融科技监管、内地与香港企业双向投资及在港官方调查应对等领域优势显著。秉持“精准为本、解决有道、不止于常规”的理念，本所为客户量身定制前瞻可行的综合方案，有效管理跨境法律风险，助力客户在香港及国际市场中稳健发展。